Open brief aan het Financieel Stabiliteitscomite

Open brief
Aan het Financieel Stabiliteitscomité
ter attentie van de heer K.Knot

Betreft: verlaging van de maximale hypotheek

28 mei 2015

Geachte heer Knot,

De media publiceerden op 28 mei het FSC voorstel om de maximale hypotheek na 2018 stapsgewijs te verlagen naar 90% van de koopsom. Het Centraal Planbureau zou van mening zijn dat het gevolg van de uitvoering van het FSC voorstel is, dat de huizenprijzen zouden dalen en dat er fors minder woningverkopen zouden zijn. Dit laatste vooral omdat er eerst gespaard zou moeten worden voordat er een woning kan worden gekocht.

Het FSC voorstel is naar mijn mening vooral ingegeven door het streven om de digitale geldhoeveelheid, dus de geldschepping door commerciële banken aan banden te leggen. Als de bedoeling werkelijk bescherming van de leners zou zijn en het voorkomen van restschulden, dan mist dit voorstel in elk geval dàt doel. Immers, de huidige leners die zijn geconfronteerd met een woning die ‘onder water staat’ zullen als de verkoopprijzen van woningen dalen nog slechter af zijn.
Verder wordt er denk ik te simpel gedacht over sparen voor de eerste woning. Het bedrag dat moet worden gespaard is 10% van de koopsom plus de kosten koper, plus de inrichtingskosten voor het huis. Voor een woning met een aankoopprijs van 220.000 euro moet de koper dan zelf 45-50.000 euro opbrengen. Dat zal geen eenvoudige opgave zijn, niet op de laatste plaats omdat de loonstijging in de afgelopen drie decennia nauwelijks de inflatie heeft gecompenseerd en ook omdat de ‘affordablilty’ van woningen sterk is afgenomen omdat de woningprijzen vervijfvoudigd zijn in de afgelopen dertig jaar en de lonen minder dan verdubbeld. Deze prijsstijging wordt weerspiegeld in een dito gemiddeld dienovereenkomstig hogere gemiddelde hypotheek.

Verder ontwikkelt de werkgelegenheid zich ongunstig, vooral voor de banen voor mensen met een middelbare- en hogere beroepsopleiding en wordt het deel van de Nederlandse gezinnen dat zich op basis van hun inkomen een middenklasse huis kan permitteren gaandeweg minder. Als het FSC plan zou worden uitgevoerd, dan kan dat alleen als eerst op zijn minst twee belangrijke bezwaren worden weggenomen. Deze bezwaren zijn:

1. de bij de woonlasten achterblijvende loonontwikkeling
2. de restschuld waarmee veel bestaande hypotheekgevers worden bedreigd, c.q. geconfronteerd

De bij de woonlasten achterblijvende loonontwikkeling kan worden opgelost door de inkomens meer in overeenstemming te brengen met de stijging van het Bruto Binnenlands Product (BBP)in de afgelopen drie decennia.

Ontwikkeling van de bijdrage van banken aan de geldhoeveelheid,
het BBP, inkomen, woningprijzen en hypotheekschuld in Nederland
(trendanalyse, 1985 = 100)

Trendanalyse M2 Bbp En

© Ad Broere
trendanalyse, basisjaar 1985,bronnen DNB en CBS
Digitaal: digitale geldhoeveelheid, gecreëerd door private banken (staat gelijk aan de hoeveelheid schuld)
BBP: bruto binnenlands product tegen marktprijzen
Inkomen: modale bruto jaarinkomen
Inflatie: gemiddelde inflatie 2,1% per jaar
Woningen: de nominale waarde van de gemiddelde prijs van alle woningtypen
Hypotheken 1: de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens, Hypotheken 2: de hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens min het bedrag van gesecuritiseerde hypotheken

Dat de woningprijzen zouden zakken is geen ramp, uit de bovenstaande grafiek blijkt, dat deze ten opzichte van het BBP, de lonen en de inflatie disproportioneel zijn gestegen sinds 1985. Daaraan heeft de ruime verkrijgbaarheid van hypotheken vanzelfsprekend bijgedragen, want als een verminderde verkrijgbaarheid leidt tot lagere woningprijzen, dan leidt omgekeerd een (zeer) ruime verkrijgbaarheid tot hogere prijzen. Als de verkrijgbaarheid zou worden beperkt, dan moet er echter wel een ‘generaal pardon’ worden uitgesproken voor de hypotheekgevers, die meer hypotheek hebben dan hun woning waard is. Een eenmalige kwijtschelding dus, zoals IJsland deed in 2010-2011.

Het FSC wil voor alle hypotheken maximaal 90% van de koopprijs laten gelden. Het lijkt mij een redelijk voorstel om daarin onderscheid te maken voor woningen tot 200.000 euro, tussen 200 en 400.000 euro en hoger dan 400.000 euro. De maximale hypotheek voor woningen tot 200.000 euro –de starterswoningen- zou 100% moeten blijven, voor woningen tussen 200 en 400.000 euro 90% en boven 400.000 euro 80%.

Uw zorg lijkt vooral die te zijn voor een hernieuwde groei van de digitale geldhoeveelheid, het door banken gecreëerde geld op basis van lening- en kredietovereenkomsten, dus schuld. Uit de bovenstaande grafiek blijkt, dat uw zorg hierover gegrond is, want de digitale geldhoeveelheid is vooral door de enorme stijging van de hypotheekschuld bijna verzesvoudigd. Door de securitisatie ‘noodrem’ te gebruiken werd de groei enigszins verminderd. Desondanks is de groei van de digitale geldhoeveelheid aanzienlijk hoger dan die van het BBP en dat moet vanzelfsprekend geen structurele zaak worden.

Er is een oplossing die in veel opzichten gunstiger is dan het beperken van de verkrijgbaarheid van hypotheken. Het is dan echter wel nodig dat buiten de bekende kaders wordt gedacht of, zoals ik laatst las, ‘we kunnen het ons niet meer permitteren om niet na te denken over onorthodoxe oplossingen’. Een publiek instituut dat rentevrij geld voor hypothecaire leningen creëert is zo’n onorthodoxe oplossing. Deze leningen worden gedistribueerd door hypotheekinstellingen die hun verdienmodel baseren op dienstverlening en niet op de hoeveelheid geld die in de markt wordt weggezet. Hierdoor wordt de prikkel weggenomen om zoveel mogelijk en zo hoog mogelijke hypotheken te verlenen. Gecombineerd met een voorzichtig fiatbeleid bij de hypotheekinstellingen worden de lasten structureel lager en daardoor de woningen betaalbaarder. Rentevrije leningen dragen er ook toe bij dat de woningprijzen niet opnieuw disproportioneel zullen stijgen.

Op 21 april 2015 werd het Burgerinitiatief Ons Geld overhandigd aan de Commissie Verzoekschriften en Burgerinitiatieven van de Tweede Kamer. De initiatiefnemers beogen hiermee dat er een inhoudelijk debat gaat worden gevoerd over geld, geldschepping en banken. Dit is een goede aanleiding om serieus de mogelijkheid van de oprichting van een publiek instituut en van rentevrije hypothecaire leningen te onderzoeken. De initiatiefnemers beogen daarbij beslist niet dat geldschepping en gelddistributie worden gemonopoliseerd door de overheid. Er wordt gedacht aan een vierde macht, niet politiek gestuurd. De distributie van rentevrij geld wordt aan de markt overgelaten, door instituten die hun verdienmodel baseren op de dienstverlening en niet op de hoeveelheid geld die wordt uitgeleend.

Hoogachtend,

Ad Broere, econoom