Halve waarheden over financiele pijn

Volgens berichten in de media zijn er 4.522 woningen in 2013 gedwongen verkocht. Tenminste, dat denk je als je de informatie gedeeltelijk leest. Het blijkt te gaan om woningen met een nationale hypotheekgarantie. Van deze woningen is de restschuld van gemiddeld 38.200 euro per woning in 2013 voor 79% kwijtgescholden door een beroep te doen op die garantie, dus voor 950 huizenbezitters lukte dat niet. Tja, zou je dan kunnen denken, dat valt mee…

Over gedwongen verkoop van woningen ZONDER nationale hypotheekgarantie is op internet echter geen informatie te vinden. Wel dat van de woningen die voor 2008 werden gekocht -dus op het hoogtepunt van de woningprijszeepbel- daarvan slechts 30% op basis van een hypotheek met nationale hypotheekgarantie werd gedaan. Vooral omdat er in de jaren voor 2008 veel hypotheken werden genomen die door de hoogte ervan niet in aanmerking kwamen voor een hypotheekgarantie. Dus voor 70% van de huishoudens die hun woning kochten in de ‘gouden tijd’ toen tot 6 keer het jaarsalaris aan hypotheek kon worden geleend, is er geen beroep mogelijk op die garantie.

Uitgerekend bij deze groep ‘topleners’ zitten de grootste problemen, omdat het betalen van de verplichtingen aan de bank al gauw in het gedrang komen door verlies van werk, lagere inkomsten, echtscheiding en andere factoren. Het is daarom een halve waarheid en in werkelijkheid een hele leugen om de gedwongen huizenverkoop uitsluitend te baseren op hypotheken met een nationale hypotheekgarantie.

Schapen

Op 11 mei 2014 waren volgens faillissementen.com bijna 372.000 particulieren in de schuldsanering opgenomen en dit aantal groeit explosief. Maar ook dat dekt nog niet de hele lading, want iemand wordt pas in de schuldsanering opgenomen als er door de kredietbank of de gemeente geen (minnelijke) regeling kan worden getroffen met de schuldeisers.

Volgens de Nederlandse Vereniging voor Schuldhulpverlening en Sociaal Bankieren (NVVK) werden er in 2013 89.000 nieuwe ‘gevallen’ opgenomen in de schuldhulpverlening en in 2012 84.500. Deze cijfers geven niet weer hoeveel mensen er totaal in de schuldhulpverlening zitten. Evenmin is er informatie te vinden over de ontwikkeling in 2014. Schuldhulpverlening duurt voor een ‘geval’ drie jaar. Dus het totaal aantal mensen die hiervan gebruik moet maken zou minstens 250.000 moeten zijn. Opgeteld zijn er zo’n 625.000 mensen, die zich met een schuldprobleem bij hun gemeente of bij de kredietbank hebben gemeld. Dit aantal lijkt aan de lage kant als daarbij in aanmerking wordt genomen dat meer dan 2 miljoen gezinnen MINDER dan 1.500 euro per maand beschikbaar heeft voor alles: woonlasten, energiekosten, zorgpremie, voeding, kleding, schoenen, verzekeringen, school, sport, vervoer enz.. Ja, dames en heren kamerleden, dat is nog iets anders dan 4.100 euro per maand netto, exclusief kostenvergoedingen…  Voor minstens 750.000 gezinnen geldt dat hun huis ‘onder water’ staat, dus dat de waarde van het huis minder is dan de hoogte van de hypotheek.

 

Hypotheken Gezinnen

De rode lijn geeft de neergang van de hypotheekverlening door banken weer (bron:DNB)

Vanzelfsprekend zijn er ook mensen die door onverantwoord koopgedrag in de problemen zijn gekomen. Vaak wordt dit door de autoriteiten aangevoerd als hoofdoorzaak van de moeilijkheden. De werkelijkheid is echter, dat de torenhoge hypotheeklasten meestal de echte oorzaak zijn. Als de inkomsten teruglopen door verlies van werk, een lager betaalde baan, minder bedrijfsinkomsten, problemen in het gezin zoals door ziekte of echtscheiding, dan wordt het steeds moeilijker om aan de verplichtingen te voldoen. Als men dan voor een hoge –vaak gedwongen- uitgave komt te staan, dan blijven andere rekeningen liggen. De veertien schuldeisers die gezinnen-in-de-problemen volgens de statistieken gemiddeld hebben, zijn dus eerder gevolg dan oorzaak.
Als de woning met de voor het inkomen veel te hoge hypotheek onder drang van de bank dan gedwongen wordt verkocht, dan ontstaat meestal een dito hoge restschuld. De opbrengst van huizen op de veiling blijkt -door oorzaken waar moeilijk een vinger op is te leggen- vaak bitter tegen te vallen, met als gevolg dat de voormalige huizenbezitter met een groot probleem wordt opgezadeld, dat niet bij uitzondering in de tonnen euro’s beloopt. Over de omvang van de restschuld op hypotheken die niet onder de hypotheekgarantie vallen, is geen betrouwbaar cijfer bekend. Dat die omvang groot is lijkt echter wel duidelijk.

Veel Nederlandse gezinnen worden gestraft voor tientallen jaren wanbeleid op de woningmarkt, waarvoor de verantwoordelijkheid maar zeer ten dele bij hen ligt. Deze verantwoordelijkheid ligt voor een behoorlijk deel bij de banken en bij de overheid.
De verantwoordelijkheid ligt bij de overheid omdat in de grondwet staat geschreven: “De bestaanszekerheid der bevolking en spreiding van welvaart zijn voorwerp van zorg van de overheid.” De overheid heeft in die zorgplicht hopeloos gefaald met betrekking tot de woningmarkt, want de bestaanszekerheid is voor een aanzienlijk deel van de bevolking ernstig in gedrang gekomen door wat er zich heeft afgespeeld op de woningmarkt. Het is daarom volkomen onaanvaardbaar dat men zich zo vergaand onttrekt aan de verantwoordelijkheid voor de gevolgen.

 

Save What We Can

De verantwoordelijkheid ligt bij de banken om dezelfde reden. Banken hebben zorgplicht. Zij worden geacht meer kennis te hebben over kredietverlening dan hun klanten. Dus als banken aflossingsvrije hypotheken aanbieden van 6 keer het jaarinkomen dan zouden ze moeten weten dat daarin enorme risico’s schuil gaan en dat in het bijzonder als het gaat over een leningsperiode van dertig jaar. Achteraf hebben ze het wel geweten, de banken. De verantwoordelijkheid ligt bij de klant, want die had voorzichtiger moeten zijn. Vanzelfsprekend is dit een zwak argument, maar ze komen er nog steeds mee weg omdat de rechter hen –tot dusver- niet met de neus op de feiten heeft gedrukt.

Het Nederlandse beleid met betrekking tot schuldhulpverlening en schuldsanering is kil en hard. De algemene opvatting die doorklinkt in het beleid is, dat mensen zelf de volledige verantwoordelijkheid hebben voor de financiële moeilijkheden waarin ze zijn geraakt. Ze worden behandeld vanuit de benepen opvatting dat een schuld altijd het gevolg is van onverantwoordelijk handelen van de ‘schuldenaar’. Gezinnen en alleenstaanden in de schuldhulpverlening moeten gedwongen drie jaar zien rond te komen van een absurd laag weekbedrag, waarmee alles moet worden betaald behalve de vaste lasten, want die worden netjes betaald door de schuldhulpverlener.  Men beschouwt dit als ‘heropvoeding’. In wat voor samenleving zijn we verzeild geraakt…

© Ad Broere

Toegevoegd op 20 mei 2014:

Waar rook is, is vuur…

Ineens verschijnt in de media het bericht dat ‘geveilde huizen meer opbrengen’… Het blijkt te gaan om sommige regio’s en om een beperkt aantal panden, waarbij de opbrengst op de veiling iets hoger uitvalt dan de lage inschatting die vooraf is gemaakt. Hoe dat komt? Banken en het waarborgfonds zouden een einde (willen) maken aan de onderlinge spelletjes van de opkopers die de veilingen afstruinen.

Veilingen zijn het uiterste ‘redmiddel’ van banken, want de geveilde woningen brengen hoe dan ook minder op dan wanneer ze onderhands worden verkocht. Om de voordelen van de onderhandse verkoop te pakken en tegelijkertijd toch de huiseigenaar te dwingen tot verkoop voor een prijs die desondanks vaak leidt tot een stevige restschuld laat de bank de eigenaar in de problemen via de notaris (‘doet u het maar meneer, mevrouw, het is beter voor u) een volmacht tekenen waarin de bank wordt gemachtigd om de verkoop tegen een door hen te bepalen prijs in handen te nemen.

Niet dat men daardoor ontkomt aan de koopjesjagers. Die melden zich ook bij de gevolmachtigde bank met een bod dat slechts enkele procenten boven de minimumprijs ligt. ‘De koopjesjagers kennen de markt gewoon’, luidt het commentaar van banken en makelaars op de vraag hoe het toch kan dat ze zo goed op de hoogte zijn.

Het aantal veilingen is dus niet de zuivere maatstaf voor het aantal gedwongen verkopen. Het is helaas niet bekend in hoeveel gevallen de bank wordt gevolmachtigd door de huiseigenaar. Wel dat er makelaars zijn die zich op dit type verkopen toeleggen en ook dat de kenner uit de verkoopprospectus kan opmaken of het huis door de bank gedwongen in de verkoop is gebracht. Het rookgordijn dat om de woningmarkt is opgetrokken is dik…

Wat doen de koopjesjagers met de opgekochte panden? Vooral in de grote steden worden ze verbouwd en vervolgens verhuurd. ‘Daar kunnen ze in de huidige markt mooie rendementen op maken.’ zegt een kenner. Met dank aan Stef Blok en zijn huurprijsopdrijvende politiek komen er dus woningen op de verhuurmarkt die voor stevige bedragen worden verhuurd aan mensen die dit nauwelijks kunnen opbrengen. Woningen, die in handen zijn van beleggers, die er ‘mooie rendementen’ op maken.

 

toegevoegd op 14 mei 2014, de reactie van iemand die goed op de hoogte is over hoe het in de praktijk toegaat:

Ja, ik ben het met je eens. Uit de praktijk is me bekend, dat de torenhoge hypotheeklasten in vele gevallen de oorzaak zijn dat mensen in de schuldsanering zitten.

Banken zijn vaak wel bereid om een regeling met de hypotheekgever/schuldenaar te treffen (logisch want de bank heeft liever een beetje dan niets, en maandenlange leegstand is ook niet goed voor het huis), maar dan moet de schuldenaar wel alles boven de beslagvrije voet aan de bank betalen. En als – zoals te verwachten is – de schuldenaar dat niet kan, omdat hij ook nog andere schuldenaars heeft en er ook andere deurwaarders in opdracht van de bank langskomen, dan trekt de schuldenaar het niet meer. En dus wordt het faillissement aangevraagd, met als argument dat de schuldenaar zich niet aan de afspraken heeft gehouden, met meestal als eind van het liedje dat de schuldenaar in de schuldsanering komt. Drie jaar bloeden voor een schone lei.