"De overheid baseert zijn beleid op een derivaat van de werkelijkheid."

Bewerkt op 28 april 2014

Onderstaande brief werd al door velen naar alle Tweede Kamerleden gemaild. Het doel van deze actie is om de parlementariërs ervan te doordringen dat de extreme huurverhogingen die tot dusver zijn doorgevoerd en dat nog zullen worden in de komende jaren, nu reeds leiden tot een onaanvaardbare belasting van het gezinsinkomen van huurders. Het gaat echter om meer dan het inkomen van huurders. De overheid lijkt doof en blind te zijn voor wat er zich bij meer dan de helft van de Nederlandse gezinshuishoudingen afspeelt. Men schijnt te denken dat de ruimte aanwezig is om beslag te leggen op een voortdurend groter wordend deel van de koopkracht van 3,8 miljoen gezinnen. Een reactie vanuit de VVD fractie is tekenend voor hoe er binnen de regeringscoalitie wordt gedacht. Deze reactie staat onder de brief aan de parlementariërs en weer daaronder mijn mail naar het betreffende VVD Tweede Kamerlid.

Als u de brief nog niet hebt gemaild, dan nodig ik u graag uit om dat alsnog te doen. De mailadressen staan onder de mailcorrespondentie. Een bekende oud-politicus gaf het advies om de mail persoonlijk te adresseren, anders wordt het als spam behandeld. 150 mails persoonlijk richten is wat veel, misschien is het dan wat om twee of drie personen van elke partij aan te schrijven, waaronder in elk geval de woordvoerder die wonen in de portefeuille heeft.

Misschien denkt u 'ik ben geen huurder, dus wat heb ik hiermee te maken?' Veel meer dan u denkt. De huurprijsstijging is een van de maatregelen die worden genomen om de problemen van de overheid op te lossen door de druk bij de onderste 80% neer te leggen. Naarmate er meer mensen komen die hun eigen huis moeten opgeven vanwege achterstanden bij de bank wordt de vraag naar huurwoningen groter. Huurwoningen in de sociale sector zijn er te weinig. Bovendien is er weinig sociaal aan een huur van 700 euro per maand. Een snel toenemend aantal gezinnen die opgescheept zitten met een restschuld op hun hypotheek, vaak ook nog zonder werk of met een lager betaalde baan dan voorheen, zijn aangewezen op huurwoningen en veelal op de vrije sector, dus op een huur boven 700 euro, zonder huurtoeslag. 61% van het totale vermogen is in handen van 10% van de Nederlandse huishoudens en 60% van de huishoudens heeft niet meer dan 1%. Die ongelijkheid neemt snel toe, want tussen 2007 en 2012 groeide alleen het vermogen van de rijkste 10% en de overige 90% leverde in. Dit brengt een diepe tweedeling teweeg in onze samenleving en het leidt tot veel grotere problemen dan die welke de overheid nu op de verkeerde manier wil oplossen. We zijn dus -op 10% na- allen huurders en kunnen ons niet onttrekken aan de maatschappelijke catastrofe die zich nu aan het aftekenen is.

Draadjes Van Rutte

Mail aan Tweede Kamerleden:

Geachte .....................,

In het regeerakkoord dat aan het beleid van het huidige kabinet ten grondslag ligt werd met betrekking tot de huren afgesproken dat scheefwonen zou worden tegengegaan teneinde de voorraad sociale huurwoningen in stand te houden. Dit heeft geleid tot een huurakkoord dat volkomen voorbij gaat aan deze doelstelling, want in dit akkoord gaat het om het optrekken van de huren tot 'marktconforme' prijzen. Dit alleen al is een verraad aan het regeerakkoord ten gunste van beleggers die rendement willen op hun investeringen in de huurwoningenmarkt.

Bovendien is hierdoor de deur open gezet voor financiële problemen bij huurders. Het NIBUD stelt dat aan huren voor lage inkomens niet meer dan 20% van het besteedbare inkomen mag worden betaald en voor middeninkomens niet meer dan 30%. Een logisch advies, want het gaat er immers om dat mensen in alle inkomensklassen voldoende geld beschikbaar hebben voor de primaire levensbehoeftes. Deze doelstelling is echter steeds minder haalbaar, want de huren zijn veelal te hoog in verhouding tot het besteedbare gezinsinkomen.

Meer dan de helft van de Nederlandse gezinnen moet zien rond te komen van minder dan 30.000 euro besteedbaar inkomen per jaar, inclusief toeslagen en vakantiegeld. In deze groep zitten de meeste huurders. Het gemiddelde ligt op een besteedbaar gezinsinkomen per maand van 1.580 euro. De sociale huurwoningengrens ligt nu op bijna 700 euro. Gezinnen met een besteedbaar maandinkomen van 1.580 euro betalen 44% daarvan aan huur als ze aan de maximumgrens zitten. Ook gezinnen met een middeninkomen zijn slechter af. Bijvoorbeeld een gezinsinkomen van 43.500 - dus in de klasse die het zwaarst wordt belast- heeft per maand zo'n 2.250 euro beschikbaar. Met een huur van 800 euro besteedt een dergelijk gezin 35,5% aan huur. Dus ook aanzienlijk boven het door NIBUD aanbevolen percentage. De grens voor huurtoeslagen ligt op een bruto jaar gezinsinkomen van 29.235 euro -inclusief vakantiegeld, na belasting is dit ongeveer 1.450 euro netto per maand. Omdat de huurtoeslagen degressief zijn, dus sterk afnemen naarmate het inkomen iets hoger is, bieden ze aan een grote categorie huurders weinig soelaas.

Het probleem zit daarom niet in scheefwonen maar in scheefaanbod. De buiten proportionele opdrijving van woningprijzen in de afgelopen vijfentwintig jaar heeft ervoor gezorgd dat wonen in Nederland een veel te hoge wissel op het besteedbare inkomen trekt. Dit geldt voor huurhuizen, maar ook voor koophuizen. Nederland is koploper in Europa voor wat betreft hypotheekschulden met een totaalvolume van 637 miljard euro.

Tussen 1990 en 2008 zijn nieuwbouwwoningen ruim drie keer duurder geworden, want een vergelijkbare woning kostte in dat jaar 95.000 euro en in 2008 290.000. Als de prijsstijging van woningen gelijk zou zijn geweest aan het inflatiecijfer volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek, dan zou een vergelijkbare woning in 2012 150.000 hebben gekost (22 jaar inflatie van gemiddeld 2,1%). Hoe komt het dat woningen zo exorbitant veel duurder zijn geworden? Voor een relatief klein gedeelte zijn de gestegen kosten het gevolg van een hogere kwaliteit van de bouw, maar daar staat weer een grotere efficiency in de bouwtechniek tegenover. De belangrijkste verklaring zit in de overspannen rendementsverwachting bij de partijen die bij de bouw zijn betrokken. Wie zijn dat? De grondeigenaar van de ruwe bouwgrond, de grondexploitant (in de meeste gevallen de gemeente) en verder de bouwer, leverancier van bouwmaterialen en de projectontwikkelaar. Het aandeel van de grondkosten in de prijs van de woning is bijvoorbeeld tussen 1990 en 2012 verdubbeld van 15% naar 30%. In het rapport 'Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand een analyse in opdracht van NEPROM' staat te lezen: 'Door de gewoonte die sinds 1990-1995 gegroeid is om de grondprijs residueel te bepalen, dat wil zeggen als verschil tussen de marktwaarde van de woning en de bouwkosten, hebben de prijzen van nieuwe woningen een koppeling gekregen met vergelijkbare woningen in de bestaande voorraad.'

De prijsstijging van de bestaande woningen is niet het gevolg van een bij de vraag achterblijvend aanbod. De woningvoorraad in Nederland is ongeveer 7,5 miljoen huizen en er zijn eveneens ongeveer 7,5 miljoen huishoudens. Het totale aanbod sluit dus aan op de vraag. Door de ruime beschikbaarheid van ten opzichte van het inkomen hoge leningen was er wel een verschuiving van het lagere naar het hogere segment, waardoor daar de vraag groter was dan het aanbod. De prijsstijging van de bestaande voorraad van deze categorie woningen is wellicht hieruit verklaarbaar, maar er kan niet in zijn algemeenheid worden gesteld dat de vraag het aanbod overtrof.

De prijzen van zowel nieuwbouwwoningen als die van bestaande woningen zijn door meerdere oorzaken tot onrealistische hoogte gestegen, dermate hoog dat koppeling aan marktconforme waarden bij huurders een veel te hoge druk legt op het besteedbare inkomen. Daarom moet het streven om de huren op te trekken tot marktconforme prijzen worden losgelaten en vervangen door de NIBUD norm van maximaal 20% van het besteedbare inkomen aan huren voor lage inkomens en maximaal 30% van middeninkomens.

Hoogachtend,

.....................

 

Demonstratie Londen

 

Mail van dhr. R. van der Linde (VVD Tweede Kamerlid):

Geachte heer Broere,

 Dank voor uw bericht over het sociale huurwoningen, dat wij de afgelopen dagen van verschillende mensen ontvingen. Binnen de VVD-fractie ben ik woordvoerder op dit gebied.

 Het kabinet VVD-PvdA hervormt de woningmarkt. Dat is hard nodig. Wie niet meer dan 20 of 30 procent van zijn inkomen wil uitgeven aan een woning, loopt nu te vaak tegen een wachtlijst aan. Er wordt veel te weinig gebouwd in de vrije huur tussen € 700 en € 1000 per maand, waardoor huurders onnodig in een socialehuurwoning blijven zitten. Investeerders willen graag bouwen in dit middensegment, maar dan moet er wel duidelijkheid komen over de rol van de woningbouwcorporaties. Het is daarom van belang dat corporaties teruggaan naar de kern: betaalbare woningen voor de kleinste portemonnee.

 Elke verandering geeft onrust. Wij beseffen dat. Gelukkig kan ik enkele veelgehoorde misverstanden wegnemen. Een gezin met een besteedbaar inkomen van € 1580,- zit vrijwel nooit in een huurwoning van tegen de € 700,-. Is dat toch het geval, dan ontvangt het een huurtoeslag. Verder is er geen enkele indicatie dat de huizenprijzen zijn verviervoudigd omdat partijen hoge opbrengsten, winsten en rendementen nastreefden. Uit het parlementair onderzoek naar de huizenprijzen blijkt vooral dat de prijsstijging wordt veroorzaakt door een combinatie van schaarste aan woningen en overvloedige beschikbaarheid van hypotheekkredieten. Het is daarom des te belangrijker dat investeerders (zoals uw eigen pensioenfonds) bereid zijn nieuwe woningen te bouwen.

Graag wil ik u bedanken voor uw kritische blik. Ik vertrouw erop dat u met het bovenstaande voldoende geïnformeerd bent.

Met vriendelijke groet,
Roald van der Linde

Hoe Zit Onze

Mijn antwoord aan dhr. R. van der Linde:

Geachte heer van der Linde,

Bedankt voor uw reactie op de brief over de huurprijsstijgingen.

Hoewel u ingaat op een aantal daarin genoemde punten, ontwijkt u de kern van het bezwaar en dat is dat de huren zijn gekoppeld aan marktconforme prijzen. Dit heeft tot gevolg dat steeds meer huurders aanzienlijk meer betalen dan 20% van het besteedbare inkomen bij lage inkomens en 30% bij middeninkomens. Deze percentages heb ik niet zelf bedacht, ze komen van het NIBUD. Deze instelling is bij uitstek bekend met het groeiende aantal huishoudens met een budgetprobleem. De aanbeveling is gebaseerd op een solide grond en dat is dat als er meer dan deze percentages nodig zijn om de woonlasten te betalen, er onvoldoende over is voor de andere vaste lasten en de maandelijkse uitgaven voor de primaire levensbehoeften.

Ik ben bekend met het parlementair onderzoek naar de huizenprijzen. Dit onderzoek is veel te beperkt van opzet. Want de conclusie in het rapport dat de ten opzichte van de inflatie buitenproportionele stijging van de huizenprijzen in de twintig jaar voorafgaand aan de crisis vooral verklaarbaar zou zijn uit het mechanisme van vraag en aanbod en de ruime beschikbaarheid van verhoudingsgewijs hoge hypotheken lijkt mij nogal kort door de bocht. In het onderzoek is onvoldoende aandacht besteed aan de ontwikkeling van de bouwkosten van nieuwbouwwoningen, aan die van de grondprijzen en de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Evenmin is onderzocht wat de invloed is van prijzen voor nieuwbouwwoningen op die van bestaande woningen en vice versa. Dat het aanbod is achtergebleven bij de vraag is geen juiste conclusie want de woningvoorraad is ongeveer 7,5 miljoen woningen en er zijn eveneens ongeveer 7,5 miljoen huishoudens. Wat wel juist lijkt te zijn is dat de vraag naar woningen in het middensegment is gestimuleerd door de ruime verkrijgbaarheid van ten opzichte van het inkomen relatief hoge hypothecaire leningen. Dat dit een prijsopdrijvend effect heeft gehad op de bestaande woningen, vooral in het middensegment, lijkt niet onlogisch. Het verklaart echter niet dat de prijsstijging van de nieuwbouwwoningen die van de bestaande bouw te boven ging.

Na het uitbreken van de crisis is er veel veranderd, zoals u weet. Banken zijn terughoudend met betrekking tot leningen. De werkgelegenheid staat onder druk. De werkloosheidscijfers zijn geen betrouwbare indicator meer van de werkelijke situatie, want veel werkzoekenden hebben de moed opgegeven om nog werk te vinden en trekken zich terug van de arbeidsmarkt. Ook is de situatie bij de veel ZZP'ers problematisch, omdat bij hen de opdrachten sterk zijn afgenomen en er veelal grote concessies moeten worden gedaan aan de tarieven.

Het grootste probleem zit echter in de verminderende koopkracht. 3,8 miljoen huishoudens moeten zien rond te komen van minder dan 30.000 euro besteedbaar inkomen, het gemiddelde ligt op slechts 18.900 euro. De vaste lasten vormen een voortdurend groeiend deel van dit besteedbaar inkomen.

Uw bewering dat een huishouden met een netto besteedbaar inkomen van 1580 euro per maand (exclusief vakantiegeld) en een huur van 699 euro in aanmerking zou komen voor huurtoeslag klopt niet. De huurtoeslaggrens ligt bij een bruto gezinsjaarinkomen van 29.235 euro en het bruto inkomen van een gezin met 1.580 netto besteedbaar maandinkomen excl. vakantiegeld ligt op 33.000 euro. Als het gezin met een bruto inkomen van 28.000 euro een woning van 699 euro zou huren, dan komt men in aanmerking voor 91 euro huurtoeslag per maand en zijn de huurlasten na huurtoeslag zo'n 45% van het besteedbare inkomen. De huurtoeslag heeft voor de meeste huurders die daarvoor in aanmerking komen niet meer waarde dan het bekende 'doekje voor het bloeden'.

De koppeling van huren aan marktconforme waarden heeft geleid tot onrealistisch hoge huurprijzen en dientengevolge aan een veel te hoge aanslag op het besteedbare inkomen. Ik blijf daarom bij mijn standpunt dat de huurlasten moeten worden beperkt tot maximaal 20% van het besteedbaar inkomen bij de laagste inkomens en maximaal 30% bij de middeninkomens.


Tot slot wijs ik u nog op een veelzeggende quote uit dit rapport:
Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand analyse in opdracht van NEPROM

"Door de gewoonte die sinds 1990-1995 gegroeid is om de grondprijs residueel te bepalen, dat wil zeggen als verschil tussen de marktwaarde van de woning en de bouwkosten, hebben de prijzen van nieuwe woningen een koppeling gekregen met vergelijkbare woningen in de bestaande voorraad."

Hoogachtend,

Ad Broere

 

m.azmani@tweedekamer.nl,
y.berckmoes-duindam@tweedekamer.nl,
b.dboer@tweedekamer.nl,
a.bosman@tweedekamer.nl,
hantenbroeke@tweedekamer.nl,
brigitte.vdburg@tweedekamer.nl,
i.dcaluwe@tweedekamer.nl,
k.dijkhoff@tweedekamer.nl,
r.dijkstra@tweedekamer.nl,
p.duisenberg@tweedekamer.nl,
secretariaat.elias@tweedekamer.nl,
m.harbers@tweedekamer.nl,
"Houwers J." <j.houwers@tweedekamer.nl>,
m.huizing@tweedekamer.nl,
r.leegte@tweedekamer.nl,
bart.deliefde@tweedekamer.nl,
r.vdlinde@tweedekamer.nl,
p.litjens@tweedekamer.nl,
h.lodders@tweedekamer.nl,
a.lucas-smeerdijk@tweedekamer.nl,
Voorzitter <Voorzitter@tweedekamer.nl>,
a.mulder@tweedekamer.nl,
h.nepperus@tweedekamer.nl,
Cora Van Nieuwenhuizen Wijbenga <c.vnieuwenhuizen@tweedekamer.nl>,
f.voosten@tweedekamer.nl,
s.potters@tweedekamer.nl,
a.rutte@tweedekamer.nl,
a.schut@tweedekamer.nl,
secretariaat.vandersteur@tweedekamer.nl,
k.straus@tweedekamer.nl,
joost.taverne@tweedekamer.nl,
Secretariaat.Tellegen@tweedekamer.nl,
Secretariaat.VanVeen@tweedekamer.nl,
t.venrooy-vanark@tweedekamer.nl,
m.verheijen@tweedekamer.nl,
b.visser@tweedekamer.nl,
aukjedevries@tweedekamer.nl,
r.vuijk@tweedekamer.nl,
b.vtwout@tweedekamer.nl,
e.ziengs@tweedekamer.nl,
h.zijlstra@tweedekamer.nl,
k.arib@tweedekamer.nl,
d.bonis@tweedekamer.nl,
l.bouwmeester@tweedekamer.nl,
M.vDam@tweedekamer.nl,
t.vdekken@tweedekamer.nl,
o.vdijk@tweedekamer.nl,
s.dikkers@tweedekamer.nl,
A.Eijsink@tweedekamer.nl,
m.fokke@tweedekamer.nl,
e.groot@tweedekamer.nl,
s.gunal@tweedekamer.nl,
M.Hamer@tweedekamer.nl,
p.heijnen@tweedekamer.nl,
m.hilkens@tweedekamer.nl,
d.hoogland@tweedekamer.nl,
l.jacobi@tweedekamer.nl,
t.jadnanansing@tweedekamer.nl,
j.kerstens@tweedekamer.nl,
a.kuiken@tweedekamer.nl,
t.kuzu@tweedekamer.nl,
m.maij@tweedekamer.nl,
a.marcouch@tweedekamer.nl,
m.mohandis@tweedekamer.nl,
j.monasch@tweedekamer.nl,
h.nijboer@tweedekamer.nl,
a.oosenbrug@tweedekamer.nl,
s.ozturk@tweedekamer.nl,
j.recourt@tweedekamer.nl,
Diederik Samsom <D.Samsom@tweedekamer.nl>,
m.servaes@tweedekamer.nl,
g.tanamal@tweedekamer.nl,
r.vermeij@tweedekamer.nl,
j.c.vos@tweedekamer.nl,
m.vos@tweedekamer.nl,
a.a.dvries@tweedekamer.nl,
a.wolbert@tweedekamer.nl,
l.ypma@tweedekamer.nl,
k.yucel@tweedekamer.nl,
m.agema@tweedekamer.nl,
h.beertema@tweedekamer.nl,
l.bontes@tweedekamer.nl,
m.bosma@tweedekamer.nl,
t.vdijck@tweedekamer.nl,
s.fritsma@tweedekamer.nl,
m.dgraaf@tweedekamer.nl,
d.graus@tweedekamer.nl,
l.helder@tweedekamer.nl,
j.vklaveren@tweedekamer.nl,
r.klever@tweedekamer.nl,
b.madlener@tweedekamer.nl,
r.deroon@tweedekamer.nl,
r.vvliet@tweedekamer.nl,
g.wilders@tweedekamer.nl,
f.bashir@tweedekamer.nl,
HvBommel@sp.nl,
jasper.vdijk@tweedekamer.nl,
h.vgerven@tweedekamer.nl,
s.gesthuizen@tweedekamer.nl,
pjansen@sp.nl,
skarabulut@sp.nl,
n.kooiman@tweedekamer.nl,
r.leijten@tweedekamer.nl,
a.merkies@tweedekamer.nl,
rvraak@sp.nl,
emileroemer@sp.nl,
m.smits@tweedekamer.nl,
p.ulenbelt@tweedekamer.nl,
jdewit@sp.nl,
h.bruins-slot@tweedekamer.nl,
j.geurts@tweedekamer.nl,
S.Buma@tweedekamer.nl,
P.Heerma@tweedekamer.nl,
Eddy van Hijum <E.vHijum@tweedekamer.nl>,
m.keijzer@tweedekamer.nl,
Raymond Knops <r.knops@tweedekamer.nl>,
agnes.mulder@tweedekamer.nl,
pieter.omtzigt@tweedekamer.nl,
p.oskam@tweedekamer.nl,
m.rog@tweedekamer.nl,
s.derouwe@tweedekamer.nl,
m.vtoorenburg@tweedekamer.nl,
v.bergkamp@tweedekamer.nl,
m.berndsen@tweedekamer.nl,
p.dijkstra@tweedekamer.nl,
w.hachchi@tweedekamer.nl,
w.koolmees@tweedekamer.nl,
p.vmeenen@tweedekamer.nl,
a.pechtold@tweedekamer.nl,
g.schouw@tweedekamer.nl,
s.sjoerdsma@tweedekamer.nl,
Stientje van Veldhoven <s.vveldhoven@tweedekamer.nl>,
k.verhoeven@tweedekamer.nl,
s.vweyenberg@tweedekamer.nl,
c.dik@tweedekamer.nl,
c.schouten@tweedekamer.nl,
g.segers@tweedekamer.nl,
A.Slob@tweedekamer.nl,
j.voordewind@tweedekamer.nl,
j.klaver@tweedekamer.nl,
b.vojik@tweedekamer.nl,
l.vtongeren@tweedekamer.nl,
l.voortman@tweedekamer.nl,
r.bisschop@tweedekamer.nl,
e.dijkgraaf@tweedekamer.nl,
"Staaij van der mr. C.G." <C.vdStaaij@tweedekamer.nl>,
esther.ouwehand@tweedekamer.nl,
marianne.thieme@tweedekamer.nl,
n.klein@tweedekamer.nl,
vvd@tweedekamer.nl,
Publieksvoorlichting PvdA <pvda_voorlichting@tweedekamer.nl>,
pvv.publiek@tweedekamer.nl,
spfractie@tweedekamer.nl,
cda@tweedekamer.nl,
D66@tweedekamer.nl,
ORG-FRC-ChristenUnie <christenunie@tweedekamer.nl>,
GroenLinks <groenlinks@tweedekamer.nl>,
sgp@tweedekamer.nl,
PVDD-Algemeen <partijvoordedieren@tweedekamer.nl>,
50plus@tweedekamer.nl

Ad Broere
webdesign by vincken.eu