17 juni 2011 In Een Menselijke Economie, gepubliceerd in september 2009, heb ik geschreven over hypotheken en koopwoningen. Uit de recente ontwikkelingen blijkt, dat mijn visie toen op de komende ontwikkelingen juist is geweest. Een Menselijke Economie heeft ook twee jaar later nog zijn actualiteitswaarde behouden. Ik nodig u daarom opnieuw uit om in het boek te lezen waarom vermenselijking van de economie het misschien wel enige haalbare antwoord is op de dodelijke dominantie van de huidige geldeconomie.

 Bank En Effectenbedrijf Zorgplicht

 

'In de financiële balans van willekeurig welke bankinstelling valt op, dat 90% of meer van het geld dat door de banken wordt uitgeleend, bestaat uit middelen die aan de bank ter beschikking worden gesteld door niet-aandeelhouders, zoals spaargeld, creditgeld van rekeninghouders, deposito's, leningen, etc. Dus de aandeelhouders zorgen slechts voor een klein deel van het geld dat door banken op de een of andere manier wordt uitgeleend. Het geld dat door de aandeelhouders ter beschikking wordt gesteld wordt risicodragend vermogen genoemd.

Dit betekent, dat aandeelhouders hun geld kwijt kunnen zijn als de bank failliet zou gaan en er onvoldoende geld is om hen terug te betalen. Het geld van de spaarders, het tegoed van de rekeninghouders, etc. moet door de bank aan hen worden uitbetaald als hierom wordt verzocht. Deze middelen heten niet-risicodragend. Het is voor een bankier daarom belangrijk dat er geen risico's worden genomen die ertoe zouden kunnen leiden dat de bank niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen.

Dit geldt ook voor het verlenen van leningen op koopwoningen. Als banken de noodzakelijke voorzichtigheid in acht zouden nemen, dan zou slechts een deel van de koopsom van de woning met een hypothecaire lening worden gefinancierd.

Zo ging het dan ook enkele tientallen jaren geleden nog. Het kopen van een huis was geen simpele zaak. Vaak moesten familie en vrienden financiële hulp bieden om de koop mogelijk te maken. Ook werd er alleen naar het inkomen van de 'kostwinner', meestal de man, gekeken, omdat de bank ervan uitging dat de vrouw voor de kinderen ging zorgen en uit het arbeidsproces zou stappen zodra er kinderen kwamen.

Hierin zijn veranderingen gekomen, die zich in de laatste decennia van de vorige eeuw hebben ingezet. Het is een open vraag wie en wat dit veranderingsproces op gang heeft gebracht en tot op de dag van vandaag nog in beweging houdt. Zijn het de banken, die winstmogelijkheden zagen in een groeiende markt van koopwoningen, zijn het de vastgoedmaatschappijen, de aannemers en de projectontwikkelaars die uit de vele nieuwbouwprojecten hun rendement behaalden, zijn het de beleggers die op hun investeringen in vastgoedprojecten verdienden, of is het een groeiende behoefte aan koopwoningen geweest, waardoor ook de vraag steeds het aanbod voor bleef? Of was het een combinatie van deze factoren?

Het is in ieder geval een feit, dat de manier waarop koopwoningen werden gefinancierd en de criteria op basis waarvan door de banken geld werd uitgeleend veranderden. Gesteund door een langdurige periode van economische voorspoed lieten de banken steeds meer de voorzichtige houding uit het verleden varen.

  • De leningen werden op een gegeven moment verstrekt op basis van twee inkomens; die van zowel de man als van de vrouw.
  • Het percentage van de totale koopsom van de woning dat banken bereid waren om te financieren, nam toe.
  • Gesteund door de lage rente van de afgelopen jaren en door de waardeverwarring die de euro teweeg heeft gebracht, werden leningen verstrekt aan mensen met een modaal inkomen, die objectief beschouwd veel te hoog waren.
  • Volgens de conservatieve benadering moest de lening in maximaal 30 jaar worden terugbetaald aan de bank. Dit betekende voor veel eigenaren van woningen een grote druk op het maandinkomen. Om deze druk te verminderen en daardoor een groter potentieel aan kopers te kunnen aanboren, werden allerlei creatieve constructies bedacht, die vrijwel alle gebaseerd zijn op beleggingen in aandelen. De gedachte was, dat de waardestijging van de aandelen na 25 tot 30 jaar het gewenste bedrag voor de aflossing van de lening zou opleveren.
  • Vanuit de gedachte dat de prijzen van de koopwoningen zouden blijven stijgen, werd het in bepaalde gevallen zelfs mogelijk om helemaal niet meer af te lossen op de lening. Immers, in de toekomst zou door waardevermeerdering de lening eenvoudig kunnen worden afgelost uit de opbrengst van het huis als het dan verkocht zou worden.

 

De gretigheid van banken en beleggers om de koopwoningenmarkt te 'bedienen' ging zelfs nog verder. De categorie lage inkomens is groeiende in Nederland, maar ook en vooral in landen als de VS en Engeland. Het is dus interessant om te kijken wat daar nog aan te verdienen valt. Het past echter in het geheel niet in het risicomijdende beginsel van banken om aan mensen met een laag inkomen leningen te verstrekken voor koopwoningen. De oplossing die beleggers en banken hebben gevonden om toch ook aan de categorie 'minder draagkrachtigen' geld te kunnen lenen bestond uit zogeheten 'Collateralized Debt Obligations'. Eenvoudig gezegd komt het hierop neer, dat de banken het risico buiten de deur zetten door aan hypotheekbedrijven grote leningen te verstrekken, die zogenaamd 'goudgerand gedekt waren', omdat de betreffende hypotheekmaatschappijen een hoge kredietwaardigheidstatus kregen toegekend van respectabele instituten.

Dus op de leningen die de banken hadden verstrekt aan de hypotheekmaatschappijen zat zogenaamd weinig tot geen risico. Banken gingen zelfs zo ver dat ze deze 'Collateralized Debt Obligations' verhandelden, onder andere ook aan Nederlandse verzekeringsbedrijven en pensioeninstellingen als zijnde uitstekende beleggingen.

In werkelijkheid namen de hypotheekmaatschappijen het niet zo nauw met de grenzen van wat qua risico nog wel en wat niet aanvaardbaar was. Zij hebben dit kunnen doen omdat aan deze instituten niet de beperkingen werden opgelegd die voor de banken wel van toepassing zijn. Door een groot aantal van deze hypotheekmaatschappijen werden gigantische bedragen aan leningen verstrekt, waarvan tevoren al kon worden vastgesteld dat niet aan de renteverplichtingen kon worden voldaan, laat staan dat ze ooit zouden worden terugbetaald. Dit heeft zich vooral in de Verenigde Staten voorgedaan.

Een ketting breekt altijd op het zwakste punt. Wat de 'kredietcrisis' wordt genoemd, is ontstaan doordat de 'goudgerande' leningen aan de vastgoedbeleggingsmaatschappijen in veel gevallen waardeloos bleken te zijn.

In Nederland, zegt men, is er niet in die omvang en op die manier geld geleend aan minder tot niet draagkrachtige mensen. Of dat waar is, zal blijken als de huizenprijzen gaan dalen, de rente gaat stijgen en de banken hun positie willen veiligstellen door de leningcondities, ook bij bestaande leningen, te verscherpen.

 

Het beeld dat is ontstaan als gevolg van de hoge vlucht van het verschijnsel koophuis is als volgt. Voortdurend en tot grote hoogte stijgende huizenprijzen. Vaders en moeders die beiden moeten werken voor de afbetaling van het huis. Kinderen die al op heel jonge leeftijd naar de kinderopvang moeten. Mensen die niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen door het verlies van hun baan.

Echtscheidingen die onder meer het gevolg zijn van geldzorgen.

Natuurlijk zijn er ook mensen die een 'mooie winst' hebben gemaakt op de verkoop van hun huis. Het aantal mensen bij wie het koophuis niet heeft bijgedragen aan het levensgeluk zal echter aanzienlijk groter zijn.'

 

 

 

Reageer





Ad Broere
webdesign by vincken.eu